マンション査定 http://www.mansyonsatei.com/ マンション価格査定についての情報サイトです。中古マンションの売却や査定をお考えの方に簡易査定や無料で価格査定する場合のコツなどをお教えします。 ja Copyright 2008 Thu, 06 Nov 2008 22:55:07 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss 売主が気をつけたい瑕疵担保責任 不動産を売る場合、気をつけたい法律が、瑕疵担保責任です。 不動産を買うというのは、買主にとっては大きな金額の買い物。 そのため、法律的に買主を保護する「瑕疵担保責任」というものがあります。

瑕疵担保責任とは？

「瑕疵」とは、買ったものに何らかの欠陥があること、つまりマンションなどの不動産でいえば、雨漏りやひどい傾きなどを指します。 瑕疵担保責任とは、この瑕疵を購入者が知らずに購入した場合、売主は買主に対して責任を負うという制度のことです。 瑕疵があった場合買主は売主に補修が必要になったり、ひどいケースだと、損害賠償や契約の解除につながるケースもあります。

責任を負うのは隠れたる瑕疵の場合のみ

責任を負わされるといっても、中古マンションなどであれば、多少の傷みはある ものです。 欠陥について、売主がすべて責任を負うとなると大変です。 したがって、この瑕疵担保責任は、「隠れたる瑕疵」がある場合のみ、売主が責任を負うということになっています。 隠れたる瑕疵とは、買主が普通程度の注意をしても気づかなかった程度の瑕疵のことを言います。 ですから、売主が買主に説明していた欠陥や、買主が普通の注意をしておけば気づいたような欠陥は責任の範囲に入りません。 また、中古マンションなど中古の不動産の場合、通常の範囲内の劣化はあるものと考えられていますので、雨漏りやシロアリ、腐食などはっきりした欠陥がある場合に瑕疵担保責任が適用されると考えられます。

瑕疵担保責任の期限

買主から売主への瑕疵担保責任の請求は、買主が隠れたる瑕疵を知ってから、1年以内にする必要があります。（民法） ただし、知っていて告げなかった事実に関しては責任を免れないので、気をつけましょう。 この瑕疵担保責任は特約で変わることもあります。 このような法律があるので、買主は、欠陥がある場合、正直に買主に告げておく必要があります。 売りたいという気持ちが先行して、ついつい隠してしまいたくなることもあるので、注意が必要です。 ]]> http://www.mansyonsatei.com/004/ent24.html http://www.mansyonsatei.com/004/ent24.html 004マンション売却のコツ Thu, 06 Nov 2008 22:55:07 +0900 仲介手数料と不動産会社の仕組み

仲介手数料は成約時に払えばいい

マンション売却の際、気になるのが不動産会社に支払う仲介手数料です。 基本的に仲介手数料は　成約したとき（不動産の売却が成立した時）に支払います。 つまり、成功報ということになり、売主にうれしいシステムになっています。 不動産会社にとってみれば、「契約を成立させなければもらえない仕組み」になっているので、契約を成立させようと頑張ってくれることになるのです。

仲介手数料はいくらか？

マンション売却などが成立したとき、不動産会社に払う手数料はいくらかということは宅建業法に定められています。 一般的に（取引金額が400万円を超えるとき）は 成約価格の3％＋6万円＋消費税 と決められています。これに消費税を加えた価格が一般的に支払う手数料となっています。

仲介手数料の仕組み

売却を依頼した不動産業者が直接お客さんを見つけてきて、契約が成立した場合、売主からも買主からも手数料をもらえることになります。 売却を依頼した不動産会社とは別の会社が買主を見つけてきた場合は、売却を依頼された不動産会社は売り主からの仲介手数料のみを受け取ることになります。 この場合、売却を依頼する不動産業者のことを元付業者、お客さんを見つけてきてくれた不動産会社を客付業者といいます。 たまに、自分が買主売主両方から手数料が欲しいために、他の業者がお客さんを見つけてくるのを嫌がる業者もいるという話もあります。 不動産業界はまだまだ閉鎖的な部分が残っている業界なのです。 ＜不動産まめ知識　ーレインズとは？＞ レインズという言葉を聞いたことのある方もいるでしょう。 レインズとは、不動産の売買をする個人や業者が情報を提供できるように作られた情報共有システムのこと。 このレインズは指定流通機構の全国で４つの公益法人によって運営されています。 不動産会社は、専任契約を結んだ場合は、必ずレインズに登録しなければいけないことになっています。 全国の物件がレインズに登録されることで、安心して情報の共有ができ、不動産売買の早い成約や不動産取引の情報がわかるメリットがあります。 ]]> http://www.mansyonsatei.com/003/ent23.html http://www.mansyonsatei.com/003/ent23.html 003マンション売却と不動産業者 Mon, 03 Nov 2008 11:20:17 +0900 マンション売却の３つのポイント マンション売却を早く進めるポイントは以下の３つです。 １．業者選び ２．適性価格で　売りに出すこと ３．物件の価値を挙げる努力をする それぞれ解説していくと

業者選び

マンション売却のひとつめのポイントは不動産業者選び。 早く売るために最重要ともいえる売却価格についてのアドバイスをくれたり、販売宣伝活動などを積極的に行っていくのが不動産業者の仕事です。 自分の意見を押し付けて、売主の希望をあまり聞いてくれなかったり、交渉能力が低かったりでは、満足いく売却ができません。 また宣伝活動をあまり力を入れてやってくれなければ、早く売ることができません。 また同じ不動産会社でも担当者によって対応も違いますから、良い担当者を見つけるためにも数社に無料査定を依頼してみたり、相談してみたりすることをおすすめします。 また売主も売却活動に関心を持って、不動産業者と一緒に努力することも大切です。

適性価格で　売りに出すこと

売却価格はマンションが売れるかどうかを決める重要な要素のひとつです。 売却価格というのは、基本的には売主が決めることができるものですが、相場より高すぎる価格で市場に出しても、買い手が関心を持ってくれません。 そのため良い物件であっても売れ残ってしまうということが起こります。 売却予定の不動産の相場を知り、相場価格で売りに出すのが早く売れるポイントになります。 不動産会社の無料査定は、独自の査定に市場の様子を加味して出されているものですので、参考になります。 相場価格がどのくらいかということは、自分で調べるか、数社の不動産会社に無料査定するなどして把握しておきましょう。 売却価格については、依頼した不動産会社がアドバイスしてくれるはずです。

物件の価値を挙げる努力をする

マンション売却の宣伝活動が始まると、購入希望者が家を見学に来ることがあります。 そのときにしておきたいのが、マンションの掃除などをしておくこと。 買い手がこの物件が欲しいと思ってもらえるように工夫しておきましょう。 ]]> http://www.mansyonsatei.com/004/ent22.html http://www.mansyonsatei.com/004/ent22.html 004マンション売却のコツ Tue, 28 Oct 2008 23:56:25 +0900 売却時の不動産会社の選び方 マンションや不動産を売るとき、または買うとき、悩むのが仲介不動産会社の選び方。 不動産やマンション売却には不動産業者選びも大切です。 価格査定を依頼して対応を見たり、営業マンをチェックしたりして信頼できる不動産会社を選びましょう。 「不動産会社」と一口にいっても、ＣＭでよく見る誰もが知っている大手不動産会社から街の不動産会社など中小の不動産会社などたくさんの不動産会社があります。 また行っている業務もそれぞれ違います。 賃貸をメインに業務を行っている会社もあれば、マンション販売や業務用の不動産がメインのところもあります。 不動産を売買を目的に仲介を依頼する場合、「住宅の売買をメインに行っている」会社に任せることをおすすめします。

大手の不動産会社ＶＳ中小の不動産会社

マンション売却の際によく迷うのは大手か中小か？という点です。 どちらにもメリットとデメリットがあります。 大手の不動産会社に依頼するメリット ・販売力がある ・大手の信頼力 ・サービスが一定以上のレベルかつ統一されているので利用しやすい デメリット ・特殊なケースに対応できないことがある ・たくさんの案件を抱えているので力を入れてもらえないことも 大手のメリットは、インターネットサイト上や顧客など独自のユーザーを抱えているなど販売力がある点です。 また名前の知らない中小の業者より安心感があることも挙げられます。 大手業者は一定以上のレベルのサービスを提供していることが多く、仕組みもできているので利用しやすい点がメリットです。 手続きなど細かいところもサービスもあるので、取引も楽です。 その一方で、多くの案件を抱えているので、特殊な物件はあまり力をいれてもらえないこともあるかもしれません。また担当者によって仕事に差が出ます。 中小の不動産会社のメリット ・地元に密着していることが多い ・大手より親身になってくれることも デメリット ネットなどの販売力は大手には及ばない 街の不動産屋さんなど中小の不動産会社に依頼するメリットは、地元に独自のコネや人脈を持っていることがある点です。 また大手より親身になってくれることもあるので、相談してみる価値もありそうです。 デメリットは、販売ネットワークが弱い点。どこでも売れるというわけではなく、地元の情報に詳しい傾向があります。 このように大手、中小それぞれメリット、デメリットがあるので、自分に合った不動産業者を選ぶのがおすすめです。 また、担当者の対応も非常に重要です。 大手、中小にかかわらず、担当の営業マンがどういった人か？は非常にポイントになってきますので、対応をチェックして業者を決めてください。 ]]> http://www.mansyonsatei.com/002/ent20.html http://www.mansyonsatei.com/002/ent20.html 002マンション売却の基礎知識 Fri, 24 Oct 2008 00:14:39 +0900 不動産仲介の契約の種類 不動産や住宅、マンションなどを売却する際、大体の人は不動産会社に売却の仲介を頼みます。 その場合不動産業者と結ぶ契約を「媒介契約」と言います。 この媒介契約には以下の３つの種類があります。 専属専任媒介契約 １つの会社に売却を任せるのが専属専任媒介契約。 3つの契約の中では一番縛りが厳しい契約で、他の会社に依頼することはもちろん、自分で買主を見つけた場合も必ずこの会社を通さなければいけないという契約。 専属媒介契約 1つの会社に売却を任せるのが専属媒介契約。この契約では他の会社に依頼することはできない。 上の契約と異なる点は、自分で売主を見つけるのはokな点。 一般媒介契約 複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約。 契約を結んだ複数の会社が売却活動してくれる。

それぞれの取引のメリットデメリット

専属専任媒介契約や専属媒介契約のメリットは、ひとつの不動産会社に仲介を任せることになるので、販売宣伝活動に力をいれてもらえる点です。 専任契約は、仲介手数料が必ず入るので、不動産会社も積極的に活動してくれることが多いのです。（基本的に不動産会社は専任契約をして欲しいと考えます。） また専任契約は不動産会社間の「レインズ」に登録義務があること、１週間に1回以上活動の報告義務があるなどの決まりがあります。 デメリットは、売却を任せた不動産会社の担当者が良くなかった場合。 そういった場合は、一般媒介契約に切り替えたら売れたというケースもあるようです。 専任契約は、3ヶ月たてば、 一般媒介契約のメリットはたくさんの不動産会社が活動してくれること。 ただ一般媒介契約の場合お客さんを早く見つけられた会社に手数料が入ることになるので、費用をかけて宣伝しても、無駄になる可能性があります。 その点であまりお金をかけたり力を入れて宣伝してもらえないこともあります。これがデメリットです。 ただ、人気のある物件であれば一般媒介契約のほうが良いという意見もあり、どの契約にするかは意見が分かれます。 一般的には、ひとつの会社と一緒に売却活動をする専任契約を進める傾向が強いでしょう。 ]]> http://www.mansyonsatei.com/002/ent18.html http://www.mansyonsatei.com/002/ent18.html 002マンション売却の基礎知識 Thu, 02 Oct 2008 23:57:02 +0900 中古マンション（不動産）売却の流れをつかもう ケースによっても異なりますが、マンションや一戸建て、その他不動産の売却の流れは大まかに以下のようになります。 マンションなど不動産売却をお考えの方は、ざっと流れを掴んでおきましょう。 １．相場価格を調べる まず売却予定の不動産（マンション）がいくらぐらいで売れそうか？ その相場価格を調べます。 売却する不動産は中古物件になるので、自分で調べる場合は、同じ地域の似たような物件がいくらくらいで売れているかネットや住宅情報誌などで調べましょう。 自分で調べるのが難しい場合、また調べたときでも更に情報を入手するときに便利なのが、不動産会社の無料価格査定サービス。 書類上の情報で簡単に無料査定をしてくれることが多く、メールでも知らせてくれる会社が多いです。 無料査定を数社依頼すれば、担当者の対応など業者選びの参考になり、複数の情報が入るメリットがあります。 無料査定を依頼しただけでは売却依頼の契約をしたことにはなりません。 ⇒無料査定サービスランキング ２　不動産業者を選ぶ〜売却の相談や依頼をする 相場価格が大体わかったら、次に売却を依頼する不動産会社を選びましょう。 無料査定を依頼した会社の中で対応が良い会社などがあれば、その会社に決めても良いでしょう。 早く売るためには、不動産業者の担当者選びも重要なので、実際に足を運んで相談をしたり、担当者と連絡を取って決めることをおすすめします。 ３　不動産業者と売買仲介契約を結ぶ 不動産会社を決めたら、売却の仲介を依頼する「媒介契約」を不動産会社と結びます。 この段階で初めて不動産会社と契約が成立したことになります。 この媒介契約には専属専任媒介契約と専任媒介契約、一般媒介契約という種類があります。 この種類に関しては他のところで説明していきます。 ４　不動産会社の営業活動がはじまる 不動産会社に売却を依頼したら、不動産会社が不動産の宣伝活動を行い、購入希望者を探す活動をしてくれます。 不動産業者（宅建業者）がお互いに共有している情報「レインズ」に物件が登録され、チラシなどの広告や業者のインターネット上のサイトで物件が宣伝されます。 また購入希望者にマンション（物件）を見学してもらうオープンハウスを行うこともあります。 ５　売買契約 購入希望者が現れ、交渉を経て、お互いの売買の意志が固まったら、売買契約を締結します。 手付金の支払いなども行われます。 ６決済と物件の引渡し http://www.mansyonsatei.com/002/ent17.html http://www.mansyonsatei.com/002/ent17.html 002マンション売却の基礎知識 Wed, 01 Oct 2008 13:29:56 +0900 不動産の価格・査定額の決まり方 広告、折込チラシ、インターネット上の物件などを見ると日々不動産が売りに出されています。 売却されている中古マンション・住宅などの値段はどう決まるのでしょうか？ 不動産会社が最も利用している価格の算出方法は「取引事例比較法」といわれるものです。 この取引事例比較法は、周辺の取引の事例を参考にする、つまり、近くの似た物件がどのくらいの価格で売れたのか？を元にして価格を算出する方法です。 ですから無料価格査定を不動産会社に依頼すると 周辺の事例に市場の様子や各社独自の査定、判断などが加わって査定価格が出されることになります。 各社の査定法は少しず異なるため、数社に依頼したとき、必ずしも査定額が同じになるとは限りません。 ＜土地建物、マンションの価格要素は？＞ 土地の価格は 所在地、最寄駅からの時間、嫌悪施設の有無、騒音、周辺地域の整備、前面道路の方位や広さ、土地の形そのほかなどさまざまな要素から査定されます。 建物の価格は 所在地、工法、床面積、築年数、外壁などさまざまな要素から判断されます。 マンションの場合は、 所在地や築年数など上記の価格要素のほかに管理状況なども考慮されます。 マンション自体の建物や売却予定の部屋の形や遮音性などマンション特有の特徴も加味されます。 ※無料査定に出したとき、査定額は不動産会社によってそれぞれ違います。 大切なのは成約する価格なので、査定額が高ければ高いほどよいというものではありません。 売主の意見もしっかり聞いて希望に沿った売却をしてくれる不動産業者を選びましょう。 ＜結局いくらくらいで売れるのか？＞ 大切な住まいを売るときになるべく高く売りたいと思うのは当然です。 基本的に売主が売り出したい価格を決めるので、相場より高い価格で売却に出すことも可能です。 しかし市場の価格より高く売り出してしまうと、なかなか売れないということになってしまいます。 早く売るポイントは、成約しそうな価格で市場に出すことです。 数社に価格査定してもらったり、自分で調べるなどして、適正な価格を把握しておきましょう。 信頼できる不動産会社と相談しながらスムーズに売却できる方法を考えるのがオススメです。 http://www.mansyonsatei.com/002/ent21.html http://www.mansyonsatei.com/002/ent21.html 002マンション売却の基礎知識 Wed, 01 Oct 2008 12:04:32 +0900